Tre stora hyresvärdar med kontor i Stockholm sänkte hyran i genomsnitt när de omförhandlade avtal under januari till september 2026. Castellum sänkte hyran med i genomsnitt 2,5 procent i de avtal som omförhandlades, Fabege med 1,1 procent, och hos Vasakronan blev hyran i omförhandlade och förlängda avtal 3,4 procent lägre än tidigare. Bara Fabeges bestånd ligger enbart i Stockholmsområdet. I tredje kvartalet gav Fabeges omförhandlingar i stället ett högre hyresvärde, enligt bolagets delårsrapport. Hos samma tre bolag och hos Atrium Ljungberg minskade hyresintäkterna i jämförbart bestånd. Hyresvärdarna har börjat ge med sig, men inte i alla lägen och inte i alla städer.
Fyra ägare med kontor i Stockholm fick lägre hyresintäkter
Castellums hyresintäkter i jämförbart bestånd minskade med 1,7 procent under januari till september, räknat utan valutaeffekter, efter att ha varit oförändrade samma period året innan. Bolaget förklarar minskningen främst med ökade vakanser, som drog ned intäkterna med 147 miljoner kronor, enligt Castellums delårsrapport för januari till september 2026.
Hos Atrium Ljungberg minskade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1,3 procent, efter en ökning med 2,2 procent samma period 2025. För bolagets kontorsfastigheter var minskningen 2,5 procent. Enligt Atrium Ljungbergs delårsrapport beror det främst på att några större hyresgäster flyttat ut under 2025 och 2026 utan att ytorna hyrts ut igen.
Fabeges intäkter i identiskt bestånd minskade med cirka 1,2 procent under januari till september, mot en minskning med 3,2 procent samma period året innan, enligt Fabeges delårsrapport. Vasakronans hyresintäkter i jämförbart bestånd minskade med 1 procent under samma nio månader och var oförändrade i tredje kvartalet, enligt Vasakronans delårsrapport.
| Hyresvärd | Nettouthyrning januari till september 2026, miljoner kronor | Varav juli till september, miljoner kronor | Hyresintäkter i jämförbart bestånd januari till september, förändring i procent | Ekonomisk uthyrningsgrad, procent | Omförhandlade avtal januari till september: årshyra i miljoner kronor och hyrans förändring i procent |
|---|---|---|---|---|---|
| Castellum | 105 (−166) | −5 (16) | −1,7 (0,0) | 87,3 (89,2 vid årsskiftet) | 181, hyran −2,5 (+1,6) |
| Fabege | −7 (3) | 55 (9) | cirka −1,2 (−3,2) | 87 (87) | 168, hyran −1,1 (−0,1) |
| Vasakronan | −125 (−7) | −58 (−36) | −1 | 87,1 (87,9) | Omförhandlade och förlängda avtal: ny årshyra 1 171, hyran −3,4 |
| Atrium Ljungberg | 9 (16) | 2 (3) | −1,3 (+2,2) | 85,7 (89,0 vid årsskiftet) | Redovisas inte som genomsnitt |
| Platzer, Göteborg | 45 (−29) | −9 (−41) | +1,5 | 91,1 (90,4 vid årsskiftet) | 143, hyran +3 (−3) |
| Wihlborgs, Öresundsregionen | −57 (65) | −27 | +0,7 (−0,9), vid periodens slut mot samma tidpunkt ett år tidigare | 89 (90) | Redovisas inte som genomsnitt |
Castellums tal gäller hela koncernen, också Finland, och Vasakronans tal hela beståndet i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Siffror inom parentes avser samma period 2025, om inget annat anges. Uthyrningsgraden gäller vid utgången av september eller den 1 oktober 2026. Varje bolag avgränsar jämförbart bestånd och uthyrningsgrad på sitt eget sätt, så tabellen visar åt vilket håll det går hos varje bolag. Nivåerna går inte att jämföra rakt av mellan bolagen. Nettouthyrning är årshyran i nya avtal minus årshyran i avtal som sagts upp för avflyttning.
Castellums uthyrning blev negativ i tredje kvartalet
Castellums nettouthyrning för januari till september blev 105 miljoner kronor. Hela plusset kom under första halvåret, som slutade på 110 miljoner. Under juli till september blev nettouthyrningen minus 5 miljoner, mot plus 16 miljoner samma kvartal 2025.
Halvårets plus vilade på en enda hyresgäst. Ericssons förhyrning i projektfastigheten Infinity i Hagastaden har ett hyresvärde på 140 miljoner kronor, och utan den är Castellums nettouthyrning för årets nio första månader negativ med cirka 35 miljoner kronor. Vid halvårsskiftet var samma tal minus 30 miljoner. Hur Ericssonaffären bar Castellums nettouthyrning under första halvåret står i genomgången av Ericssons förhyrning i Hagastaden. Castellums vd Pål Ahlsén skriver i rapporten: ”Hyresmarknaden har således inte vänt ännu. Åtminstone inte för Castellum.”
Fabege gick åt andra hållet i tredje kvartalet, med en nettouthyrning på 55 miljoner kronor efter stora uppsägningar under andra kvartalet. Vasakronans tredje kvartal slutade på minus 58 miljoner. Bland Vasakronans större uppsägningar under året finns Ericsson, som sagt upp 19 000 kvadratmeter i fastigheten Modemet i Kista för avflyttning första kvartalet 2028, och King, som sagt upp 5 700 kvadratmeter kontor i Sergelhusen i Stockholm city. Den ytan tas över av Embark Studios. Vad Ericssons flytt betyder för stadsdelen står i genomgången av omvandlingen i Kista.
I Göteborg steg hyran i omförhandlingarna, i Öresundsregionen blev nettouthyrningen negativ
Platzer, som äger kontor och industrifastigheter i Göteborg, redovisar motsatt riktning. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 1,5 procent under januari till september, främst genom indexuppräkning, lägre rabatter och högre hyrestillägg. Ökade vakanser i kontoren dämpade ökningen. Omförhandlingarna gav i genomsnitt 3 procent högre hyra, enligt Platzers delårsrapport den 16 oktober 2026.
I tredje kvartalet sänkte Platzer ändå hyran i omförhandlingarna med i genomsnitt 8 procent. Sänkningen kom ur ett enda avtal: Migrationsverket i Livered fick lägre bashyra, men hyr samtidigt 1 500 kvadratmeter till och har tecknat ett 15-årigt avtal. Läget kring Centralen står i genomgången av Centralenområdet i Göteborg.
Wihlborgs, med fastigheter i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn, hade en nettouthyrning på minus 57 miljoner kronor under årets nio första månader. Bolaget förklarar tredje kvartalets minus 27 miljoner främst med en sen uppsägning i det danska beståndet. Hyresintäkterna i identiskt bestånd ökade med 0,7 procent, mot en minskning med 0,9 procent ett år tidigare, räknat vid periodens slut jämfört med samma tidpunkt ett år tidigare. Även i Öresundsregionen gick intäkterna därmed åt andra hållet än hos ägarna i Stockholm. Hyresvärdet i lika bestånd steg med 2,5 procent på tolv månader, enligt Wihlborgs kvartalsrapport. Hyresvärdet räknar in en bedömd marknadshyra för tomma lokaler och är därför inte samma mått som intäkterna i tabellen. Mer om Malmö finns i genomgången av Malmös kontorsmarknad efter Hyllie.
Fabeges större vakanser ligger i Solna, där Afry har sagt upp sig hos Castellum
Fabeges ekonomiska uthyrningsgrad i Solna var 85 procent den 30 september 2026, lägre än i bolagets innerstadsbestånd, där den var 91 procent. De större vakanserna ligger enligt Fabege främst i tre fastigheter i Solna Business Park och i Arenastaden, där Ica och Telia har lämnat delar av sina ytor. Bland Castellums stora uppsägningar i år finns Afry i Solna, med ett hyresvärde på 95 miljoner kronor.
Fabege skriver att hyrorna i centrala lägen är stabila eller svagt ökande. Om andra lägen skriver bolaget att hyrorna i vissa fall, ”till följd av historiskt hög inflationen”, har ”nått över rådande marknadsmässig hyra”. Ett avtal som räknats upp med index under åren med hög inflation kan ligga över vad samma hyresvärd i dag tar av en ny hyresgäst. Hur indexklausulen räknas står i genomgången av lokalhyresavtalets uppsägning och indexklausul.
Vasakronans uthyrningsgrad i Stockholm var 85 procent den 30 september 2026, mot 87 procent ett år tidigare. Av de hyresgäster hos Vasakronan vars avtal stod inför omförhandling de senaste tolv månaderna valde 68 procent att stanna, mot 74 procent ett år tidigare. Hur vakansen skiljer sig mellan stadens delmarknader står i genomgången av vakanserna i Stockholm, som bygger på siffror för andra kvartalet 2026.
Uppsägningarna i år syns i hyresintäkterna nästa år
En uppsägning räknas in i nettouthyrningen när den kommer in, men syns i hyresintäkterna först när hyresgästen har flyttat. Castellum bedömer att det tar 6 till 15 månader innan nettouthyrningen i förvaltningsfastigheterna syns i resultatet. Atrium Ljungberg anger 3 till 12 månader. De uppsägningar som bokades under 2026 kan bli tomma lokaler under 2027, samma år som ett avtal som löper ut vid årsskiftet 2027/2028 ska förhandlas.
Hyresvärdarna själva ser ljusare på efterfrågan. Fabege skriver att aktiviteten på hyresmarknaden i Stockholm har ökat efter sommaren, med fler dialoger och visningar, men att processerna fortfarande tar tid. Atrium Ljungberg skriver att hyrorna har fortsatt att stiga i de mest attraktiva delmarknaderna, inte minst i Hagastaden, samtidigt som den totala vakansen i Stockholm har ökat.
Det här kan du fråga hyresvärden före omförhandlingen
- Hur stor del av huset och kvarteret står tom i dag, och hur många av de tomma ytorna har varit lediga i mer än ett år?
- Vad skulle samma lokal hyras ut för till en ny hyresgäst i dag, jämfört med den indexuppräknade hyran i det nuvarande avtalet?
- Vad blev utfallet i bolagets egna omförhandlingar i år? Castellum, Fabege och Vasakronan redovisar sänkningar i sina delårsrapporter.
- Bygger en stigande uthyrning i området på många avtal eller på en enda stor hyresgäst?
- Vilka villkor utöver hyran finns att förhandla om, till exempel rabatter de första åren eller hyresgästanpassningar?
Den som vill förhandla om villkoren måste också säga upp avtalet i tid. Annars förlängs det på de gamla villkoren.
Senast faktagranskad: 4 november 2026