Hyllie byggs fortfarande, men det som återstår där är enskilda kvarter. Den kontorsvolym som kan förändra Malmö ligger en bit österut, vid bangården bakom centralstationen, där kommunfullmäktige redan har beslutat om en stadsdel som fullt utbyggd beräknas rymma 15 000 till 21 000 nya och gamla arbetsplatser.
Uppgifterna kontrollerade 21 september 2026. Nästa kontroll: december 2026. Hyres- och vakansläget rör sig kvartalsvis, planbesluten långsammare.
Det här är kvar att bygga i Hyllie
Hyllie har i femton år varit svaret på frågan var Malmö bygger kontor. Stationen, arenan, badhuset och kontorshusen längs Hyllie Boulevard kom i tät följd, och flera företag flyttade sina huvudkontor dit. Men stadsdelen närmar sig sin planerade omfattning.
Enligt Malmö stads redovisning av delområdena i Hyllie pågår arbetet i dag främst i tre riktningar. I Hyllieäng, söder om badhuset, ingår ett kontor om cirka 10 000 kvadratmeter i ett kvarter som i övrigt rymmer cirka 350 bostäder, en förskola och ett mobilitetshus. Söder om spåren reser sig kontorsbyggnader på upp till 50 meters höjd, det som staden själv beskriver som entrén för den som kommer med tåget från Danmark. Öster om Hyllievångsparken finns ett kontorskvarter med i planerat läge, tillsammans med nästan 600 bostäder.
Det är kontorsvolymer som räknas i kvarter, inte i stadsdelar. Den som söker en stor sammanhängande lokal i Hyllie om fem år kommer att konkurrera om ett fåtal adresser.
Företagsregistret ger en bild av hur tätt stadsdelen redan är befolkad av verksamheter: 487 aktiva bolag har i dag en registrerad adress som börjar med Hyllie.
Bolagen är hämtade ur Bolagsverkets företagsregister, avgränsade till verksamhetsstatus Verksam, ort Malmö och gatuadress som inleds med Hyllie. Uttaget gjordes 21 september 2026. Registrerad adress är inte detsamma som arbetsplats.
Nyhamnen är beslutat, men mäts i decennier
Öster om Malmö centralstation, längs bangården och Carlsgatan, ligger Nyhamnen. Området är gammal hamn- och industrimark, och det är här Malmö har lagt sin största långsiktiga reserv av arbetsplatser.
Kommunfullmäktige antog en fördjupad översiktsplan för området i december 2019. Fullt utbyggt beräknas Nyhamnen rymma upp till 7 000 till 9 000 bostäder och 15 000 till 21 000 nya och gamla arbetsplatser. Staden skriver själv att utbyggnaden sker etappvis under flera decennier, och att den sista etappen beräknas pågå under åren 2040 till 2050.
Det sista ledet är det viktiga för den som planerar en lokalförsörjning. Nyhamnen är inget alternativ för den som ska flytta nästa år. Men planarbetet rör sig. Stadsbyggnadsnämnden antog i slutet av april 2026 detaljplanen för Hans Michelsensgatan, som ska bli områdets gröna stadshuvudgata. Detaljplanearbete pågår för Smörkajen, och ytterligare planer ska startas kring Vintergatan och Jörgen Kocksgatan. Längs Carlsgatan, närmast centralstationen, byggs kontor och bostäder redan nu.
Läget är också Nyhamnens starkaste kort. Gångavståndet till perrongerna på Malmö C är kortare än från stora delar av Västra hamnen, och tågresenärer från Köpenhamn och nordöstra Skåne slipper byte.
Västra hamnen är inte svaret
Den som utgår från stadsbilden gissar ofta på Västra hamnen, eftersom Turning Torso syns från hela staden. Malmö stads egen beskrivning pekar åt ett annat håll. Stadens sida om Västra hamnen räknar med runt 25 000 invånare och lika många arbetsplatser i stadsdelen 2031, men behandlar i övrigt bostäder, parker och hållbarhet. Kontor är inte det som driver den återstående utbyggnaden där.
Så ser marknaden ut just nu
Malmös kontorsbestånd omfattar 2,7 miljoner kvadratmeter. Vid halvårsskiftet 2026 stod 17,0 procent av det tomt, medan vakansen i det centrala affärsdistriktet låg på 9,0 procent. Topphyran i city uppgick till 3 800 kronor per kvadratmeter och år. Uppgifterna kommer ur Cushman & Wakefields Marketbeat Sweden Office för andra kvartalet 2026.
Vid utgången av 2025 var motsvarande siffror 14,0 procent för hela marknaden och 3 700 kronor för topphyran, enligt samma mätning för fjärde kvartalet 2025. Två avläsningar med ett halvårs mellanrum säger inte vart marknaden är på väg. De säger att skillnaden är tillräckligt stor för att en hyresgäst som omförhandlar i dag har ett annat läge än den som skrev under för ett år sedan.
Om topphyran råder det inte full enighet. Swedish Property Research Forums konsensusprognos för första kvartalet 2026, som Wihlborgs återger i sin halvårsrapport, anger 3 500 kronor per kvadratmeter och år för Malmö. Skillnaden mot Cushman & Wakefields 3 800 kronor är 300 kronor, drygt åtta procent, och den som förhandlar med en siffra som argument bör veta att den inte är den enda som finns publicerad.
Wihlborgs är en av Malmös största kontorsvärdar och redovisar sitt bestånd per delmarknad, vilket gör bolagets rapportering till den mest detaljerade bilden av en enskild portfölj i staden. I delårsrapporten för januari till juni 2026, publicerad den 6 juli 2026, uppgår den uthyrbara kontorsytan i Malmö till 391 777 kvadratmeter. Segmentet kontor och butik omfattar 56 fastigheter om 497 000 kvadratmeter, med en ekonomisk uthyrningsgrad på 88 procent.
| Uppgift | Värde | Period |
|---|---|---|
| Kontorsbestånd, Stormalmö | 2 700 000 kvm | kv 2 2026 |
| Vakansgrad, hela marknaden | 17,0 % | kv 2 2026 |
| Vakansgrad, centrala affärsdistriktet | 9,0 % | kv 2 2026 |
| Topphyra, city | 3 800 kr/kvm/år | kv 2 2026 |
| Uthyrbar kontorsyta, Wihlborgs bestånd i Malmö | 391 777 kvm | 30 juni 2026 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, kontor och butik, Wihlborgs | 88 % | 30 juni 2026 |
| Aktiva platsannonser i kontorsyrken, Malmö kommun | 576 av 1 608 | 21 september 2026 |
Raderna ett till fyra är hämtade ur Cushman & Wakefield, Marketbeat Sweden Office kv 2 2026. Raderna fem och sex ur Wihlborgs delårsrapport januari till juni 2026 och avser bolagets eget bestånd, inte hela marknaden. Sista raden är ett uttag ur Arbetsförmedlingens annonsflöde 21 september 2026, där kontorsyrken avser yrkesområdena data och it, administration, ekonomi och juridik, försäljning, inköp och marknadsföring samt chefer och verksamhetsledare.
Den sista raden är värd att stanna vid. Drygt en tredjedel av de lediga jobben i Malmö kommun finns i yrken som normalt sitter på ett kontor. I Stockholms kommun ligger andelen närmare hälften. Efterfrågan på kontorsyta börjar i rekryteringen, och Malmö rekryterar en annan blandning än huvudstaden.
Tre projekt som når marknaden före Nyhamnen
Mellan det som redan står och det som ligger decennier bort finns en smal lucka av nyproduktion. Wihlborgs redovisar tre pågående kontorsprojekt i Malmö i sin halvårsrapport: Skrovet 6 om 11 000 kvadratmeter med färdigställande första kvartalet 2027, Kranen 7 om 2 900 kvadratmeter tredje kvartalet 2027 och Amphitrite 1 om 20 000 kvadratmeter fjärde kvartalet 2027. Av dessa var Skrovet 6 uthyrt till 50 procent vid halvårsskiftet, medan de två övriga redovisades som fullt uthyrda.
De tre projekten summerar till 33 900 kvadratmeter, mer än de 12 000 kvadratmeter som Cushman & Wakefield anger som under uppförande i hela Stormalmö vid samma datum. De två talen mäter inte samma sak, eftersom en fastighetsägares projektlista och en mäklares definition av under uppförande inte har samma gräns. Den som använder ett av talen bör säga vilket.
För en hyresgäst betyder det att den nyproduktion som når marknaden de närmaste två åren till stor del redan är intecknad. Den som vill sitta i ett nytt hus i Malmö 2027 förhandlar i praktiken om ett enda objekt.
Ägarbilden ritades om i somras
I juni 2026 tecknade Wihlborgs avtal om att förvärva Castellums bestånd i Malmö, Lund och Helsingborg: 95 fastigheter om 635 000 kvadratmeter i Skåne för 13,3 miljarder kronor, vilket motsvarar 21 000 kronor per kvadratmeter. I Malmö är det förvärvade beståndet koncentrerat till Hyllie, Fosie, Centrum och Hamnen. Affären är villkorad av godkännande från Konkurrensverket och Inspektionen för strategiska produkter, och tillträdet är planerat till den 1 oktober 2026.
Affären gör en redan stor aktör större på just de delmarknader som den här texten handlar om. Den som omförhandlar ett kontrakt i Hyllie under 2027 kan alltså mycket väl sitta mittemot en annan motpart än den som skrev under förra gången, och en motpart med fler jämförbara lokaler i sin egen portfölj att flytta en hyresgäst till.
Vad den som ska teckna gör av detta
Tidsaxlarna skiljer sig åt, och det är den praktiska slutsatsen. Behöver företaget en lokal inom ett år finns svaret i det befintliga beståndet, i Hyllie, Centrum eller Västra hamnen, och förhandlingsläget avgörs av vakanserna i just det huset. Talar planeringen om tre till fem år kommer Hyllies sista kvarter och de sista nyproduktionsprojekten att vara det som står till buds. Först bortom det öppnar Nyhamnen, och då i etapper.
För mindre bolag och för den som inte vill binda upp sig under en hel planhorisont är den flexibla marknaden ett alternativ, och den ser annorlunda ut i Malmö än i Stockholm. Vi har gått igenom kontorshotell och coworking i Malmö anläggning för anläggning på systersajten Kontorshotellguiden.
Ska företaget i stället lämna en lokal är det slutbesiktningen och inte offerten som avgör vad avflyttningen kostar, något som gås igenom i genomgången av flyttstädning vid kontorsflytt.
Malmö skiljer sig från Stockholm och Göteborg på en punkt som sällan sägs rakt ut: staden har redan byggt sitt stora nya kontorsläge. Nästa ligger inte i ritningsstadiet utan i översiktsplanen, och översiktsplaner byggs inte på en konjunkturcykel.
Senast faktagranskad: 21 september 2026