Kontorsmarknaden: hyror och vakanser i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala

Topphyran för kontor i Stockholm är mer än dubbelt så hög som i Göteborg och Malmö. Men den siffra som avgör en förhandling är sällan topphyran, utan hur mycket yta som står tom i just det läge där lokalen ligger. Här är hyres- och vakansläget i Sveriges fyra största kontorsstäder.

Uppgifterna kontrollerade 21 september 2026 och avser andra kvartalet 2026 om inget annat anges. Nästa kontroll: januari 2027, när fjärde kvartalet är rapporterat.

Hyres- och vakansläget i fyra städer

Stad	Kontorsbestånd	Vakans, hela marknaden	Vakans, city	Topphyra	Under byggnation
Stockholm	12 500 000 kvm	18,5 %	8,0 %	9 850 kr	180 000 kvm
Göteborg	5 600 000 kvm	15,0 %	17,0 %	4 500 kr	78 700 kvm
Malmö	2 700 000 kvm	17,0 %	9,0 %	3 800 kr	12 000 kvm
Uppsala	ingen uppgift	ingen uppgift	ingen uppgift	ingen uppgift	ingen uppgift

Samtliga värden avser andra kvartalet 2026 och kommer ur Cushman & Wakefield, Marketbeat Sweden Office kv 2 2026. Topphyran anges i kronor per kvadratmeter och år som nettoutbudspris, exklusive tillägg. City avser rapportens avgränsning av det centrala affärsdistriktet. De stora mäklarrapporterna följer Stockholm, Göteborg och Malmö, som är Sveriges tre största kontorsmarknader. Uppsala ingår inte i den serien, och någon jämförbar topphyra eller vakansgrad publiceras därför inte för staden.

Tabellen döljer mer än den visar om den läses rad för rad. Tre saker i den är värda att stanna vid.

Göteborg är landets enda marknad där city står tommare än staden

I Stockholm och Malmö gäller den normala ordningen: det centrala affärsdistriktet har klart lägre vakans än marknaden i stort, 8,0 respektive 9,0 procent mot 18,5 och 17,0 procent för hela marknaden. I Göteborg är det tvärtom. Där står 17,0 procent av ytan i city tom, mot 15,0 procent i staden som helhet.

Det betyder att den prispremie ett toppläge normalt bär har krympt i Göteborg, och att en hyresgäst som vill in i centrum har ett bättre förhandlingsläge där än i någon annan svensk storstad. Skälen, och vad som byggs vid centralstationen, har vi gått igenom i genomgången av kontorsvakansen i Göteborg.

Stockholms genomsnitt beskriver ingen enskild hyresgäst

Stockholms 18,5 procent är landets högsta vakans på marknadsnivå, och samtidigt ligger huvudstadens kärna tätast av alla. Spännvidden inom staden går från 8,0 procent i affärsdistriktet till 23,0 procent i ytterområdena, där också tre femtedelar av beståndet finns.

Det är alltså inte Stockholm som har hög vakans, utan Stockholms ytterområden. Hur skillnaden ser ut delmarknad för delmarknad har vi gått igenom i genomgången av vakanserna i Stockholm, och vad som händer i det mest omtalade av de områdena i genomgången av omvandlingen i Kista.

Malmö bygger nästan ingenting

Den mest slående siffran i tabellen är den sista i Malmös rad. Med 12 000 kvadratmeter under uppförande bygger Malmö en femtondel av vad Stockholm bygger, räknat i absoluta tal, och mindre än en sjättedel av Göteborgs volym. Talet är Cushman & Wakefields, och enskilda fastighetsägares projektlistor rymmer mer yta än så, eftersom mätningarna drar gränsen för under uppförande på olika ställen.

Sett till beståndets storlek är skillnaden mindre dramatisk men fortfarande tydlig: Malmös projektvolym motsvarar 0,4 procent av stadens kontorsyta, mot 1,4 procent för Göteborg och 1,4 procent för Stockholm. För en hyresgäst som planerar en flytt om tre till fem år betyder det att utbudet av nya lokaler i Malmö kommer att vara tunt. Vart stadens nästa utbyggnadsområde flyttar har vi gått igenom i genomgången av Malmös kontorsmarknad efter Hyllie.

Efterfrågan mätt i rekryteringar

Hyresnivåer speglar gårdagens avtal. En tidigare indikation på efterfrågan finns i vilka tjänster arbetsgivarna söker, eftersom varje kontorsanställning förr eller senare behöver en arbetsplats.

Stad	Aktiva platsannonser	Varav kontorsyrken	Andel	Verksamma bolag
Stockholm	6 508	2 973	45,7 %	110 298
Göteborg	3 285	1 186	36,1 %	47 017
Malmö	1 608	576	35,8 %	32 462
Uppsala	1 078	240	22,3 %	20 627

Egna uttag 21 september 2026. Platsannonserna kommer ur Arbetsförmedlingens annonsflöde och avser annonser som var aktiva den dagen, avgränsade till respektive kommun. Kontorsyrken avser yrkesområdena data och it, administration, ekonomi och juridik, försäljning, inköp och marknadsföring samt chefer och verksamhetsledare. Bolagen kommer ur Bolagsverkets företagsregister, avgränsade till verksamhetsstatus Verksam och postort lika med stadens namn, vilket utesluter kringliggande postorter i samma kommun. Ett bolags registrerade adress är inte nödvändigtvis dess arbetsplats.

Stockholm sticker ut. Nästan hälften av huvudstadens lediga jobb finns i yrken som normalt sitter på ett kontor, mot drygt en tredjedel i Göteborg och Malmö. Uppsala ligger på 22,3 procent, vilket speglar en arbetsmarknad med tyngdpunkt i vård, utbildning och forskning snarare än i tjänstesektorn.

Det är en del av förklaringen till hyresskillnaden. En marknad där hälften av rekryteringarna kräver ett skrivbord bär en annan hyresnivå än en marknad där en femtedel gör det.

Uppsala saknar publicerad marknadsstatistik

Uppsala är Sveriges fjärde största stad, men ingen av de stora mäklarrapporterna behandlar staden som en egen kontorsmarknad. Den som vill veta vad en lokal kostar i Uppsala är därför hänvisad till de enskilda fastighetsägarnas redovisningar och till faktiska offerter, inte till en publicerad marknadssiffra.

Praktiskt innebär det två saker. En hyresvärd i Uppsala kan inte peka på en publicerad topphyra som argument, och en hyresgäst kan inte heller göra det. Förhandlingen vilar i högre grad på jämförbara objekt i samma stad, och den som samlar in tre till fyra konkreta offerter innan samtalet börjar har då ett bättre underlag än någon av parterna annars har.

Så läses en topphyra

Topphyran är den högsta noterade nivån för de bästa våningarna i de bästa husen, och den är sällan vad ett vanligt avtal landar på. JLL anger i Insight Office Nordics för våren 2026 att mediankontraktet i Stockholms affärsdistrikt vid utgången av 2025 låg på 8 200 kronor per kvadratmeter, medan toppaffärerna gick på 12 000 kronor.

Spännvidden mellan de två talen är större än skillnaden mellan Göteborg och Malmö. Den som använder en topphyra som riktmärke för en vanlig lokal räknar alltså fel med god marginal, och den som jämför två städer bör kontrollera att båda siffrorna kommer ur samma mätning.

Olika mätningar ger också olika tal för samma stad. Cushman & Wakefield anger Stockholms samlade vakans till 18,5 procent och angav samma tal vid utgången av 2025. JLL skriver att staden avslutade samma år på knappt 16 procent. De mäter alltså samma marknad vid samma tidpunkt och kommer fram till olika tal, eftersom de räknar in olika hus. Ingen av dem har fel.

Vidare

Behöver företaget mindre ytor, kortare bindningstid eller en arbetsplats redan nästa vecka fungerar den flexibla marknaden annorlunda än det traditionella hyresavtalet. Systersajten Kontorshotellguiden har gått igenom vad ett kontorshotell kostar i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala samt skillnaden mellan kontorshotell och coworking.

För driften av lokalen, alltså avtal, städning, service och vad en avflyttning faktiskt kostar, finns motsvarande genomgångar hos Facility Management om prismodeller för kontorsstädning och om flyttstädning vid kontorsflytt.

Senast faktagranskad: 21 september 2026